서울에서 집 사기가 갈수록 어려워진다고들 합니다. 저도 그렇게 알고 있었습니다.
그런데 통계를 열어보니 다른 이야기가 나왔습니다.
서울 PIR은 2022년 32.3배로 정점을 찍은 뒤 내려와, 최근에는 10배 수준입니다. 그리고 2026년 6월 보도에 따르면 서울 아파트값이 10% 오르는 동안 소득은 50% 늘었습니다.
숫자만 보면 집 사기가 오히려 수월해지는 방향입니다.
그런데 왜 체감은 반대일까요. 오늘은 그 간극을 짚어보겠습니다. 먼저 숫자부터 보겠습니다.
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| 서울 PIR은 2022년 32.3배에서 10배 수준으로 내려왔습니다. |
1. PIR은 내려왔습니다
PIR(Price to Income Ratio)은 주택가격을 가구 연소득으로 나눈 값입니다. PIR이 10이면 연소득의 10배를 모아야 집을 살 수 있다는 뜻입니다.
서울 PIR의 흐름은 이렇습니다.
| 시기 | 흐름 |
| 2009~2013년 | 주택가격 안정 속에 소득이 늘며 하락 |
| 2014~2022년 | 지속 상승 |
| 2022년 | 32.3배 — 정점 |
| 2023~2024년 | 대출금리 상승에 따른 가격 하락으로 하락 |
| 2025년 | 다시 상승 반전 |
그리고 최근 수치입니다.
| 지표 | 시점 | 수치 |
| 서울 PIR (3분위 기준) | 2026년 3월 | 10.5배 (전국 4.5배) |
| KB 아파트담보대출 PIR | 2026년 1분기 | 10.2배 |
| J-PIR (전세 기준) | 2026년 3월 | 5.7배 (전국 3배) |
출처: KB부동산 데이터허브, 한국주택금융공사 주택금융통계시스템
KB아파트담보대출PIR이 특히 흥미롭습니다. 이건 통계 표본이 아니라 실제로 대출을 받아 집을 산 사람들의 소득과 집값 데이터로 만든 지수입니다.
그 수치가 서울 10.2배입니다. 연소득 중위값 약 9,149만원인 사람이 9억 3,000만원짜리 아파트를 샀다는 의미입니다. 경기는 8.9배, 인천은 8.8배입니다.
2. 그런데 통계마다 다릅니다
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| 10.5배, 16.9년, 8.3배. 같은 서울을 두고 나온 숫자들입니다. |
같은 질문에 다른 답이 나옵니다.
| 구분 | 내용 / 시점 | 수치 |
| PIR 3분위 기준 | 2026년 3월 | 10.5배 |
| KB 아파트담보대출 PIR | 2026년 1분기 | 10.2배 |
| 평균 기준 PIR | 다른 조사 | 16.9년 |
| 서울연구원 국제비교 자료 | — | 8.3배 (평균 활용 시 8.9) |
8.3배부터 16.9년까지. 두 배 차이가 납니다.
왜 이렇게 벌어질까요. 재는 방법이 다르기 때문입니다.
하나, 중위값이냐 평균이냐.
평균은 극단값에 끌려갑니다. 초고가 주택 몇 채가 평균을 크게 올립니다. 중위값은 그 영향이 적습니다.
둘, 어느 분위를 보느냐.
3분위(중간층) 소득과 3분위 주택가격을 매칭하면 10.5배가 나옵니다. 1분위 소득과 5분위 주택을 매칭하면 훨씬 커집니다.
셋, 어떤 표본이냐.
KB아파트담보대출PIR은 실제로 집을 산 사람들의 데이터입니다. 즉 살 수 있었던 사람들의 수치입니다. 못 산 사람은 표본에 없습니다.
그래서 기사에서 PIR 숫자를 만나면 이걸 먼저 확인하세요. 중위인지 평균인지, 몇 분위인지, 어떤 표본인지. 이걸 모르고 숫자만 비교하면 전혀 다른 결론에 도달합니다.
3. 국제적으로 보면
서울은 비싼 편일까요.
서울연구원이 도시 간 비교를 위해 정리한 자료를 보면 이렇습니다.
| 도시 | PIR |
| 런던 | 8.5배 |
| 서울 | 8.3배 |
| 뉴욕 | 6.1배 |
| 싱가포르 | 5.0배 |
| 도쿄 | 4.9배 |
런던보다는 약간 싸고, 뉴욕·싱가포르·도쿄보다는 비쌉니다.
다만 이 비교에는 한계가 있습니다. 서울은 국토교통부 주거실태조사 자료를, 다른 도시는 별도 기관 자료를 썼습니다. 산출 기준이 완전히 같지 않습니다.
국제 비교는 참고 정도로 보시는 게 맞습니다. PIR의 국제 비교 자체가 기관마다 지수 형태가 다르고 대상 국가 수가 제한적이라 쉽지 않다는 지적이 있습니다.
4. 그럼에도 체감이 다른 이유
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| 통계는 중간값이고, 개인의 사정은 각자 다릅니다. |
여기까지가 통계이고, 아래는 제 생각입니다.
숫자는 나아졌는데 체감은 그렇지 않습니다. 이유가 몇 가지 있습니다.
하나, 평균은 나를 설명하지 않습니다
PIR 10.5배는 3분위, 즉 중간층 소득으로 중간 가격 집을 산다고 가정한 수치입니다.
소득이 그보다 적거나, 원하는 지역이 중간 가격보다 비싸면 실제 부담은 훨씬 큽니다. 평균값은 개인의 사정을 말해주지 않습니다.
둘, 지역별 격차가 통계에 묻힙니다
서울 안에서도 지역별 차이가 큽니다. 이른바 한강벨트라 불리는 강남·서초·송파·용산·마포·성동 지역과 그 외 지역의 가격 차이는 서울 평균 PIR에 섞여 사라집니다.
서울 전체 10.5배라는 숫자와, 특정 지역을 원하는 사람이 느끼는 부담은 다른 이야기입니다.
셋, 대출 조건이 함께 봐야 할 변수입니다
PIR은 집값과 소득만 봅니다. 실제로 집을 살 수 있느냐는 대출을 얼마나 받을 수 있느냐에 크게 좌우됩니다.
기준금리는 2026년 7월과 8월 두 달 연속 인상돼 현재 연 3.0%입니다. 대출 규제와 금리가 함께 움직이면, PIR이 내려가도 실제 구매 가능성은 나빠질 수 있습니다.
**PIR과 함께 볼 지표로 HAI(주택구입능력지수)**가 있습니다. 가계 연평균 소득으로 대출 원리금을 어느 정도 상환할 수 있는지를 보여줍니다. 두 지표를 함께 보면 그림이 더 정확해집니다.
넷, 통계는 뒤늦게 나옵니다
2026년 3월 기준 수치는 그 시점의 상황입니다. 그 뒤에 시장이 어떻게 움직였는지는 다음 발표를 봐야 압니다. 체감이 통계보다 빠를 수 있습니다.
5. 그래서 무엇을 확인할까
여기서 특정 지역을 사라거나 팔라는 이야기는 하지 않겠습니다. 적정한 판단은 소득, 자산, 가족 상황, 직장 위치에 따라 완전히 다르기 때문입니다.
대신 확인 방법만 말씀드리겠습니다.
하나, 내 조건으로 직접 계산해 보세요.
관심 지역의 아파트 가격을 본인 가구 연소득으로 나눠보시면 됩니다. 그게 나의 PIR입니다. 평균값보다 이게 훨씬 유용합니다.
둘, 원자료를 확인하세요.
- 주택금융통계시스템 — 통계DB에서 "PIR" 검색 후 '지역별 PIR 및 LIR' 조회
- KB부동산 데이터허브 — KB통계 메뉴의 '소득 대비 주택 가격'
지역과 기간을 선택하면 바로 나옵니다. 기사에 나온 숫자를 그대로 믿는 것보다 확실합니다.
셋, 함께 볼 지표를 늘리세요.
PIR 하나로 판단하면 좁습니다. HAI(주택구입능력지수), J-PIR(전세 기준), 지역별 거래량, 미분양 물량을 함께 보시면 그림이 입체적이 됩니다.
정리하면
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| 평균이 아니라 본인 조건으로 계산해 보는 편이 낫습니다. |
세 가지만 남기겠습니다.
첫째, 서울 PIR은 2022년 32.3배에서 10배 수준으로 내려왔습니다. 집값이 10% 오르는 동안 소득은 50% 늘었습니다.
둘째, 통계마다 답이 다릅니다. 8.3배부터 16.9년까지 나옵니다. 중위인지 평균인지, 몇 분위인지, 어떤 표본인지를 먼저 확인하세요.
셋째, 평균은 나를 설명하지 않습니다. 관심 지역 가격을 본인 소득으로 나눠보는 게 훨씬 정확합니다.
경제 기사에서 "역사적 고점"이나 "사상 최악" 같은 표현을 만나면, 원래 숫자를 한 번 확인해 보시길 권합니다. 저도 이번에 그렇게 하다가 제가 알고 있던 것과 다르다는 걸 알았습니다.
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※ 본 글은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 지역이나 부동산의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 본문의 통계는 조사 기관과 산출 기준에 따라 크게 달라지며, 발표 시점 기준입니다. 개인의 주택 구입 가능성은 소득, 자산, 대출 조건에 따라 다르므로 반드시 본인 기준으로 확인하시기 바랍니다. 필자는 부동산 중개업자나 투자자문업 등록업자가 아니며, 판단과 그 결과에 대한 책임은 본인에게 있습니다.
※ PIR 통계는 한국주택금융공사 주택금융통계시스템(houstat.hf.go.kr)과 KB부동산 데이터허브(data.kbland.kr)에서 지역별로 조회하실 수 있습니다.
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