2026년 8월 3일, 정부가 '2026년 세제개편안'을 발표했습니다.
부동산 세제가 바뀐다는 소식에 걱정부터 앞서시는 분들이 많습니다. 그런데 내용을 열어보면 한 방향으로만 가는 게 아닙니다.
어떤 사람은 부담이 줄고, 어떤 사람은 늘고, 어떤 사람은 변화가 없습니다. 그래서 "증세다" 또는 "감세다"라는 한마디로 정리하기 어렵습니다.
먼저 분명히 해둘 것이 하나 있습니다. 이건 확정된 법이 아니라 개편안입니다. 연말까지 국회 논의 과정에서 수정될 수 있습니다. 지금은 방향을 파악하는 단계로 보시는 게 맞습니다.
유형별로 나눠 보겠습니다.
 |
| 개편의 방향은 보유에서 거주로 요약됩니다. |
1. 무엇이 발표됐나
개편의 키워드는 두 가지로 요약됩니다.
초고가 주택의 보유세 상향
보유에서 거주로의 혜택 전환
정부 설명은 이렇습니다. "집은 사고파는 대상이 아니라 사는 곳"이라는 원칙 아래, 장기 실거주 중간 가격대 1주택자의 부담은 낮추고 투기성 보유와 초고가 주택에 대한 세제 혜택은 줄이겠다는 것입니다.
종합부동산세
| 항목 | 내용 |
| 1세대 1주택 과세기준 | 공시가격 14억원 (시가 약 20억원) 초과 |
| 기본공제 | 실거주 시 14억원, 비거주 시 9억원 |
| 공정시장가액비율 | **70%**로 상향 (3주택 이상 및 조정대상지역 보유자는 2028년부터 80%) |
| 세율 체계 | 주택 수 기준 중과 폐지, 2028년부터 주택가액 중심 단일 세율표로 전환 |
주목할 대목은 마지막입니다. 그동안은 몇 채를 가졌느냐가 세율을 결정했는데, 앞으로는 얼마짜리를 가졌느냐로 바뀝니다.
양도소득세
| 항목 | 내용 |
| 장기보유특별공제 | 보유기간 대신 거주기간 중심으로 개편 |
| 1주택자 기본공제 | 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1주택자는 연 2,500만원으로 확대 |
| 다주택자 중과 | 2027~2028년 한시 완화 |
출처: 재정경제부 2026년 세제개편안(2026년 8월 3일 발표)
2. 유형별로 갈립니다
 |
| 같은 개편안이라도 유형에 따라 방향이 반대입니다. |
가장 중요한 대목입니다. 같은 개편안인데 유형에 따라 방향이 반대입니다.
| 유형 | 구분 | 방향 및 내용 |
| 실거주 1주택자 | 중간 가격대 | 완화 |
| 시가 30억원 이하 | 변화 없음 |
| 시가 30억원 초과 | 부담 증가 |
| 비거주 1주택자 | — | 기본공제 축소 (14억 → 9억), 장기공제 불리 |
| 다주택자 | 양도 | 2027~2028년 한시 완화 |
| 보유 | 공정시장가액비율 상향으로 부담 증가 |
실거주 1주택자는 오히려 완화됩니다
이 부분이 잘 알려지지 않았습니다.
1세대 1주택자의 종부세 과세기준이 공시가격 14억원, 시가로 약 20억원 초과로 정해집니다. 그리고 공정시장가액비율 70%를 적용하면 시가 30억원 수준까지는 세 부담에 변화가 없습니다.
여기에 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1주택자는 양도세 기본공제가 연 2,500만원으로 확대됩니다.
대부분의 1주택 실거주자에게는 부담이 늘어나지 않거나 오히려 줄어드는 구조입니다.
갈리는 지점은 '거주 여부'입니다
같은 1주택자라도 실제로 사느냐 아니냐에 따라 달라집니다.
- 실거주: 기본공제 14억원
- 비거주: 기본공제 9억원
장기보유특별공제도 보유기간이 아니라 거주기간 중심으로 바뀝니다. 오래 갖고만 있는 것보다 오래 사는 쪽에 혜택이 갑니다.
전세를 놓고 다른 곳에 사시는 분이라면 이 변화를 확인해 보셔야 합니다.
3. 다주택자에게 열린 2년
 |
| 다주택자 중과세율이 한시적으로 낮아집니다. |
많은 글들이 자주 놓치는 대목입니다. 다주택자에게 오히려 퇴로가 열렸습니다.
올해 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 재개됐습니다(2주택자 기본세율+20%p, 3주택 이상 +30%p). 개편안은 이를 한시적으로 낮춥니다.
| 시기 | 중과 가산세율 |
| 2027년 양도분 | 2주택자 5%p, 3주택 이상 10%p 수준 |
| 2028년 양도분 | 현행 대비 절반 수준 |
| 2029년 양도분부터 | 현행 고율 중과세율로 원상 복귀 |
그리고 완화된 세율은 5월 10일 이후 이미 중과세율로 양도세를 낸 거래에도 소급 적용됩니다.
즉 2027~2028년 2년이 다주택자에게 열린 창입니다. 보유세는 무거워지고 양도세는 가벼워지는 조합이라, 정리할 계획이 있다면 이 기간을 염두에 두게 됩니다.
정책 의도도 여기서 읽힙니다. 보유는 부담스럽게 하고 매도는 쉽게 해서 매물이 나오게 하려는 것입니다. 보유세만 올리고 양도세를 그대로 두면 팔지도 못하고 갖고만 있는 상황이 생기니까요.
4. 지방 주택 관련 확대
덜 알려졌지만 해당되는 분에게는 중요한 내용입니다.
기존에는 인구감소지역과 관심지역의 공시가격 9억원(관심지역 4억원) 이하 주택에만 적용되던 특례가, 광역시를 제외한 비수도권 전체 지역의 공시가격 4억원 이하 주택으로 확대됩니다.
취득 기한도 2026년 말에서 2029년 말까지 3년 연장됩니다.
그리고 다주택자도 요건을 갖춘 지방 주택을 취득하면 종부세 주택 수 산정과 양도세 다주택 중과 대상에서 해당 주택을 제외받을 수 있습니다.
여기에 하나 더. 양도일 기준 65세 이상 1세대 1주택자가 수도권 주택에 5년 이상 거주(직전 2년은 계속 거주)한 뒤 제3자에게 양도하고 6개월 이내에 비수도권으로 이주하면 별도 혜택 대상이 됩니다.
은퇴 후 지방 이주를 검토 중이시라면 확인해 볼 만한 항목입니다.
5. 그래서 무엇을 확인할까
여기까지가 발표된 내용이고, 아래는 제 생각입니다.
하나, 내가 어느 유형인지부터
가장 먼저 할 일입니다. 위 표에서 본인이 어디에 속하는지 확인하세요.
- 1주택인가 다주택인가
- 실거주 중인가 아닌가
- 공시가격이 얼마인가
- 보유 기간과 거주 기간이 각각 얼마인가
공시가격은 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 확인할 수 있습니다.
이 네 가지만 알면 개편안이 나에게 어떤 방향인지 대략 판단됩니다.
둘, 확정을 기다리세요
아직 개편안입니다. 연말까지 국회 논의를 거치면서 내용이 바뀔 수 있습니다.
지금 발표만 보고 큰 결정을 내리는 것은 이릅니다. 특히 매도나 매수처럼 되돌리기 어려운 결정이라면 더 그렇습니다.
방향은 파악해 두되, 실행은 확정 후에.
셋, 큰 결정은 전문가와 함께
인터넷에는 "이렇게 하면 세금을 줄일 수 있다"는 이야기가 많이 돌아다닙니다. 그중에는 위험한 것도 있습니다.
특히 법인 설립이나 명의 변경, 증여 같은 방식은 겉으로 보이는 절세 효과 뒤에 다른 세 부담이 따라오는 경우가 많습니다. 부동산 보유 목적 법인은 취득세와 보유세, 양도 시 과세가 개인보다 무거운 경우가 흔합니다.
금액이 큰 결정이라면 실행 전에 반드시 세무사 상담을 받으시길 권합니다. 상담 비용이 나중에 겪을 일에 비하면 훨씬 저렴합니다.
넷, 세금은 판단 요소 중 하나입니다
마지막으로 하나 덧붙이겠습니다.
세제가 바뀌면 그에 맞춰 자산을 재배치해야 한다는 이야기를 자주 듣습니다. 그런데 세금은 여러 판단 요소 중 하나일 뿐입니다.
어디서 살 것인가, 자녀와 얼마나 가까이 있을 것인가, 병원과 얼마나 가까운가, 그 집이 편한가. 이런 것들이 세금보다 덜 중요하지 않습니다.
세금을 아끼려고 삶을 불편하게 만드는 결정은 대체로 오래가지 못합니다.
정리하면
 |
| 아직 개편안 단계이며 연말까지 바뀔 수 있습니다. |
세 가지만 남기겠습니다.
첫째, 아직 개편안입니다. 8월 3일 발표됐고 연말까지 국회 논의 과정에서 수정될 수 있습니다.
둘째, 유형별로 방향이 다릅니다. 실거주 중간 가격대 1주택자는 완화, 시가 30억 이하는 변화 없음, 비거주와 초고가는 강화, 다주택자 양도세는 2027~2028년 한시 완화입니다.
셋째, 기준이 '보유'에서 '거주'로 옮겨갑니다. 오래 갖고 있는 것보다 오래 사는 쪽에 혜택이 갑니다.
지금 하실 일은 본인의 공시가격과 거주 기간을 확인해 두는 것 정도입니다. 그 이상은 확정된 뒤에 하셔도 늦지 않습니다.
국회 논의 결과가 나오면 정리해 전해드리겠습니다.
함께 읽으면 좋은 글
※ 본 글은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 부동산의 매수·매도나 절세 방법을 권유하지 않습니다. 본문의 내용은 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안 기준이며, 국회 논의 과정에서 변경될 수 있습니다. 실제 적용 여부와 세액은 개인의 보유 현황, 거주 기간, 지역에 따라 크게 다르므로 반드시 세무 전문가 또는 국세청의 확인을 받으시기 바랍니다. 필자는 세무사·부동산 중개업자·투자자문업 등록업자가 아니며, 판단과 그 결과에 대한 책임은 본인에게 있습니다.
※ 세제개편안 원문은 재정경제부(moef.go.kr) 보도자료, 공시가격은 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr), 세액 상담은 국세청 세미래 콜센터(126)에서 확인하실 수 있습니다.
#세제개편안 #종합부동산세 #양도소득세 #부동산세금 #실거주
🎵 조문을 오래 들여다본 날에는 귀를 쉬게 해주세요. 직접 만든 곡들을 모아뒀습니다.
댓글
댓글 쓰기