"땅값이 수도권 아파트의 몇 분의 일밖에 안 되니까 부담이 적다."
지방에 집을 짓는 이야기에서 자주 나오는 말입니다. 땅값만 놓고 보면 맞습니다. 문제는 집을 짓는 데 드는 돈이 땅값과 건축비만이 아니라는 점입니다.
오늘은 두 가지를 정리해 보겠습니다. 2026년부터 신축도 세컨드홈 특례 대상에 들어온다는 것, 그리고 시작 전에 확인해야 할 비용 항목들입니다.
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| 땅값은 전체 비용의 일부입니다. |
1. 신축도 특례 대상이 됩니다
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| 신축으로 취득하는 경우도 특례 대상에 들어옵니다. |
인구감소지역 세컨드홈 특례는 그동안 기존 주택을 사는 경우를 중심으로 운영됐습니다. 2026년 개정으로 여기에 변화가 있습니다.
1주택자가 인구감소지역에 주택을 추가로 취득할 때, 유상거래뿐 아니라 신축도 대상에 포함됩니다. 직접 지어서 취득하는 경우도 특례를 받을 수 있다는 뜻입니다.
가액 기준도 상향됩니다.
| 세목 | 기존 | 개정 |
| 취득세 | 취득가액 3억원 이하 | 비수도권 12억원 이하 |
| 재산세 | 공시가격 4억원 이하 | 9억원 이하 |
| 양도세·종부세 | 기준시가 4억원 이하 | 비수도권 9억원, 그 외 4억원 이하 |
취득세는 25% 감면되며, 지자체 조례로 25%를 추가 감면할 수 있습니다. 일부 지자체만 해주는 재량 사항이 아니라 지방세특례제한법에 근거한 제도입니다.
대상 지역은 인구감소지역 89곳 중 83곳입니다. 수도권과 광역시는 제외되지만, 접경지역인 인천 강화군·옹진군과 경기 연천군, 광역시 군 지역인 대구 군위군은 포함됩니다. 반대로 부산 동구·서구·영도구, 대구 남구·서구, 경기 가평군 6곳은 제외됩니다.
다만 주의하실 점이 있습니다. 확대된 대상 지역과 상향된 가격 기준은 개정안 내용이며, 적용 시점과 세부 요건은 시행령 개정을 거쳐 확정됩니다. 계약 전에 반드시 최신 상태를 확인하셔야 합니다.
2. 그런데 '빈 땅'만 사는 건 다릅니다
여기서 자주 혼동되는 지점을 짚겠습니다.
특례의 대상은 주택입니다. 나대지나 잡종지 상태의 토지를 사서 보유만 하는 것은 이 특례와 무관합니다.
오히려 토지는 세 부담이 커지는 방향입니다. 2026년 8월 발표된 세제개편안에 따르면 개인 비사업용 토지는 양도세 장기보유특별공제에서 제외되고, 양도차익에 대한 소득세 중과세율이 10%p 인상됩니다. 적용은 2028년 이후 양도분부터입니다.
즉 "땅을 먼저 사두고 나중에 짓겠다"는 계획이라면, 그 사이 기간의 세금 성격을 따로 확인하셔야 합니다. 실제로 집을 짓고 거주하는 것과, 땅만 들고 있는 것은 세법상 완전히 다릅니다.
3. 견적서에 없는 비용들
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| 상하수도 인입과 진입로는 별도 비용인 경우가 많습니다. |
여기까지가 제도이고, 아래는 실무 이야기입니다.
지방에 집을 짓는 비용을 따질 때 흔히 땅값 + 건축비로 계산합니다.
실제로는 그 사이에 여러 항목이 들어갑니다. 금액은 지역과 조건에 따라 편차가 크므로 여기서는 무엇을 확인해야 하는지만 정리하겠습니다.
땅을 보기 전에
- 용도지역과 건폐율·용적률 — 지을 수 있는 규모가 정해집니다
- 건축 가능 여부 — 농지나 임야는 전용 절차가 필요하고, 비용과 시간이 듭니다
- 진입로 — 도로에 접해 있지 않으면 건축허가가 나지 않습니다. 남의 땅을 지나야 한다면 사용승낙이 필요합니다.
땅을 산 뒤에
- 토목공사 — 경사지나 성토가 필요한 땅은 비용이 크게 올라갑니다
- 상수도 인입 — 마을 상수도가 없으면 지하수 관정을 파야 합니다
- 오수 처리 — 하수관로가 없으면 개인하수처리시설(정화조)을 설치해야 합니다
- 전기 인입 — 기존 전주에서 거리가 멀수록 비용이 늘어납니다
- 통신·인터넷 — 지역에 따라 가능 여부가 다릅니다
짓고 난 뒤에
- 취득세·등록면허세
- 재산세 — 특례가 적용되는지 확인
- 정화조 정기 청소 비용
- 겨울철 난방 — 도시가스가 없으면 LPG나 기름을 씁니다
- 관리 — 상주하지 않으면 잔디·배수·동파 관리 문제가 생깁니다.
모듈러 주택은 정말 싼가
많은 글에서 "모듈러 주택은 건축비가 저렴하다"는 서술을 자주 봅니다. 무엇과 비교하느냐에 따라 답이 달라집니다.
- 공장 제작이라 현장 공사 기간은 짧습니다. 이건 사실입니다
- 다만 기초공사는 여전히 현장에서 해야 합니다
- 운반비가 붙습니다. 도로 폭이 좁거나 진입이 어려우면 크레인 비용이 늘어납니다
- 사양을 올리면 일반 건축과 비용 차이가 줄어듭니다
- 금융 측면에서 일반 주택 대비 대출 조건이 다를 수 있습니다
정리하면, "모듈러라서 싸다"기보다 "같은 조건에서 공기가 짧다"가 정확한 표현에 가깝습니다. 견적을 받으실 때 위 항목이 포함된 금액인지 하나씩 확인하시길 권합니다.
짚고 넘어갈 것
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| 특례 기한과 개정안 통과 여부를 함께 확인하세요. |
정리하면 세 가지입니다.
첫째, 신축도 세컨드홈 특례 대상에 들어옵니다. 다만 개정 내용이므로 적용 시점과 세부 요건을 확인하셔야 합니다.
둘째, 빈 땅을 보유만 하는 것은 특례와 무관합니다. 오히려 비사업용 토지는 2028년부터 양도세 부담이 커집니다.
셋째, 땅값과 건축비 사이에 여러 비용이 있습니다. 인허가, 토목, 상하수도, 전기 인입, 진입로. 이 항목들을 빼고 계산하면 실제 예산과 크게 어긋납니다.
세컨드홈 특례의 취득 기한은 2026년 말이고, 개정안에서 2029년 말로 연장하는 방안이 논의되고 있습니다. 아직 국회 통과 전이므로 서두르실 필요는 없되, 일정은 확인해 두시는 편이 좋습니다.
큰 금액이 걸린 결정입니다. 토지 계약 전에 해당 지자체 건축과에 건축 가능 여부를 확인하고, 세무 부분은 세무사 상담을 받으시길 권합니다. 상담 비용이 나중에 겪을 일에 비하면 훨씬 저렴합니다.
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※ 본 글은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 부동산이나 건축 방식의 선택을 권유하지 않습니다. 세제 내용은 2026년 8월 기준이며, 2026년 세제개편안은 국회 논의 과정에서 변경될 수 있습니다. 건축 가능 여부와 인허가 요건은 토지별로 다르므로 반드시 해당 지자체에 확인하시고, 세제 적용 여부는 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다. 필자는 세무사·건축사·투자자문업 등록업자가 아니며, 판단과 그 결과에 대한 책임은 본인에게 있습니다.
※ 조문 원문은 국가법령정보센터(law.go.kr) 조세특례제한법 제71조의2 및 지방세특례제한법 제75조의5, 인구감소지역 지정 현황은 행정안전부에서 확인하실 수 있습니다.
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🎵 계산기를 오래 두드린 날에는 귀를 쉬게 해주세요. 직접 만든 곡들을 모아뒀습니다.
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